Petycja ws. mieszkań zakładowych oddanych za darmo spółdzielniom

Warszawa, dnia 22 lipca 2010 r.

Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej
(czyli w działce budowlanej)

Wielkość udziałów w nieruchomości gruntowej (w przypadku użytkowania wieczystego) określają przepisy Ustawy o własności lokali.

Art. 3. ust. 4. Do wyznaczenia stosunku, (…), niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

ust. 6. (zdanie ostatnie) wysokość udziałów (…), określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

ust. 7. (zdanie ostatnie) wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Art. 4. ust. 3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Należy pamiętać, że w przypadku udziału w nieruchomości gruntowej (tj. działce budowlanej) nie można sprzedać go, ponieważ jest to tylko prawo związane z dzierżawą. Dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej może nastąpić tylko wówczas, gdy dokładnie jest określona wielkość części działki (w ułamku, np. 1/40 albo 1/50 część), jaka przynależy właścicielowi. Taki warunek jest możliwy tylko w przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego we własność na podstawie aktu notarialnego zawartego przez spółdzielnię z określoną jednostką administracyjną (np. gminą, miastem, itp.).
Natomiast, w przypadku użytkowania wieczystego obowiązują przepisy Ustawy o własności lokali, co dokładnie określa przepis art. 3a, który wprost zakazuje w przypadku użytkowania wieczystego (czyli dzierżawy) ustanawiania ułamkowej części działki. Obowiązuje tu bezwzględnie wielkość wirtualna – wielkość udziału, np. 45050/950000. Od tak określonego udziału płacimy: opłatę za użytkowanie wieczyste do Urzędu Miasta oraz podatek do Urzędu Skarbowego. W przypadku własności tylko kilkadziesiąt zł do Urzędu Skarbowego. Opłaty te, wnosimy tylko raz w roku (a w przypadku tzw. odrębnej „własności” obie opłaty) – zawsze do 31 marca każdego roku.

Art. 3a. ust. 1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:
1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności (…),
2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali.
Myślę, że cytowane przepisy ustawy o własności lokali dostatecznie jasno określają prawa dzierżawcy (by płacił w podwójnej wysokości za swoje prawo dzierżawy) w przeciwieństwie do własności rzeczowej (czyli prawa właściciela do dysponowania swoją własnością wedle własnej woli). Nadto, o wielkości udziałów w nieruchomości gruntowej ma prawo decydować zarząd spółdzielni, jak i właściciel nieruchomości gruntowej (czyli urzędnik z wydziału gospodarki nieruchomościami). KR.