Petycja ws. mieszkań zakładowych oddanych za darmo spółdzielniom

PISM SĄDOWYCH
POZWY
WNIOSKI
FORMULARZE SĄDOWE
PRAWO
AKTY PRAWNE
DZIENNIKI USTAW
AKTY WYKONAWCZE
ORZECZNICTWO SĄDOWE
INTERPRETACJE PODATKOWE
FINANSE KSIĘGOWOŚĆ
KSIĘGOWOŚĆ
ROZRACHUNKI I ROZLICZENIA
SPRAWOZDAWCZOŚĆ I PODATKI
KOMENTARZE
ABC WSPÓLNOTY
»
NAWIGACJA POLECANE ARTYKUŁY
ŚRODA, 10 LUTEGO 2010 02:00
Anna Kondrasiuk

Wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać swoich członków w realizacji przysługującego im z mocy ustawy prawa do współposiadania części wspólnych i korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.
Uzależnianie możliwości montażu urządzeń klimatyzacyjnych, anten satelitarnych, czy krat antywłamaniowych, jak również reklam od podjęcia uchwały może nastąpić wyłącznie w sytuacji, gdy utrudnia to korzystanie z innych lokali lub narusza konstrukcję nośną ściany.
W wyroku z dnia 17.03.2009 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09) orzekł, iż zawarcie ze współwłaścicielem umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej możliwe jest dopiero, gdy wiąże się to dla niego z wymiernymi korzyściami i jednoczesnym ograniczeniem prawa do współposiadania i korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

Problematyka posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej została unormowana w szczególności w przepisie art. 206 kodeksu cywilnego stanowiącym, że „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli".
Treść normatywną tych uregulowań szczegółowo wyjaśniono w piśmiennictwie oraz orzecznictwie, przy czym szczególne znaczenie dla wykładni mają Wytyczne Sądu Najwyższego z 28.09.1963 roku (sygn. akt: III CO 33/62, OSN 1964, nr 2, poz. 22), które nadal zachowały swoją aktualność.

Uprawnienie do współposiadania i korzystania z rzeczy jest wspólne dla wszystkich współwłaścicieli, bo przysługuje każdemu z nich. „Każdy jest z mocy ustawy uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki nie wyłącza takiego samego posiadania innych współwłaścicieli, a więc do posiadania wespół z nim. Jeżeli przeto współwłaściciel nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, przysługuje mu w zasadzie roszczenie o dopuszczenie go do współposiadania." (uchwała calej izby cywilnej SN z 28.09.1963 r., III CZP 33/62, OSNCP 2/64, poz. 22).

Podkreślenia przy tym wymaga, że to nie wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli określa stosunek, w jakim moga oni korzystać z tego prawa. To nie udział w nieruchomości wspólnej, ale występujący w konkretnej sprawie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, który da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli, jest wyznacznikiem ich wzajemnych uprawnień.
Rozważania powyższe należy odnieść również do współwłasności przymusowej uregulowanej przepisami ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2003 r. Nr 90, poz. 903 z późn. zm.).
Art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali wśród praw i obowiązków właścicieli lokali na pierwszym miejscu wymienia prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej „zgodnie z jej przeznaczeniem".
Regulację tę, na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, uzupełniają właściwe przepisy kodeksu cywilnego, zatem zastosowanie ma także art. 206 kodeksu cywilnego.

Na gruncie stosowania ustawy o własności lokali często uznaje się, że art. 12 ust. 1 uwl jako szczególny wyłącza obowiązywanie art. 206 kodeksu cywilnego. W konsekwencji powszechną praktyką jest, że zarządzający bezzasadnie uzależniają współkorzystanie z elewacji od wyrażenia zgody, tj. podjęcia stosownej uchwały, zabraniają właścicielom montowania anten telewizyjnych, krat antywłamaniowych, rolet, itp. urządzeń, czy szyldów reklamowych. Niekiedy wspólnoty mieszkaniowe domagają się od właścicieli zapłaty wynagrodzenia za przysługujące im przecież z mocy prawa uprawnienie do montażu reklamy na części wspólnej. Przyjmuje się bowiem, że taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, to zmiana jej przeznaczenia, która zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 3 pk.4 wymaga uchwały właścicieli lokali.

Niektórzy podnoszą również, że w każdym przypadku, gdy współwłaściciel korzysta z części wspólnej ponad swój udział wyrażony ułamkowo w akcie notarialnym winien uzyskać zgodę pozostałych. Taki wniosek najczęściej wysuwany jest z powodu niewłaściwej interpretacji uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 r. (sygn. akt: III CZP 59/07), który orzekł, iż: „Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową."
W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd przedstawił pogląd, że „nie jest wykluczona zatem umowa dotycząca wykorzystania elewacji wspólnej ściany zewnętrznej budynku na cele reklamowe przez jednego ze współwłaścicieli części wspólnych budynku, a zakres korzystania z rzeczy wspólnej nie musi odpowiadać udziałowi we własności.... Jeżeli współwłaściciele, reprezentowani przez wspólnotę godzą się na umieszczenie przez jednego z nich tablicy reklamowej na wspólnej ścianie budynku, to mogą kwestie z tym związane uregulować w umowie."
Cytowana uchwała Sądu Najwyższego dotyczy jednak sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej ponad swój udział, tj. w zakresie większym niż określony w art. 206 kodeksu cywilnego a nie ponad udział w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, czyli ułamek wyrażający stosunek powierzchni użytkowych. Zatem właściciel korzysta z rzeczy wspólnej ponad swój udział, gdy ten sposób korzystania nie da się pogodzić ze współposiadaniem i współkorzystaniem z rzeczy przez innych współwłaścicieli.

Dlatego też w orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowany jest pogląd, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego udziału (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151, uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 32/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 26, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99, niepubl.).
Cytowana powyżej uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19.06.2007 r., sygn. III CZP 59/07, nie stoi w sprzeczności z tym poglądem.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 17 marca 2009 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09) argumentację odwołującą się do wielkości udziału uznał za sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania „albowiem nie sposób przyjąć, iż korzystając z części wspólnych nieruchomości, np. klatki schodowej współwłaściciele czynią to nie przekraczając przysługującego im udziału".
Przepis art. 206 kodeksu cywilnego nie uzależnia bowiem prawa współwłaściciela do korzystania z nieruchomości wspólnej od wielkości udziału. Jak to podniósł Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu cytowanego orzeczenia współwłaściciel ma prawo korzystać z rzeczy wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, o tym, czy rzeczywiście tak jest zawsze decydują okoliczności sprawy, zatem w ocenie Sądu montaż rolet antywłamaniowych, krat, urządzeń antywłamaniowych, anten satelitarnych nie prowadzą do zmiany przeznaczenia elewacji. Z taką zmianą mielibyśmy do czynienia, gdyby reklama i inne urządzenia uniemożliwiały korzystanie z okien w budynku i naruszały konstrukcję nośną ściany. Odnośnie szyldów reklamowych - Sąd zwrócił uwagę, że w sytuacji, gdy nieruchomość składa się nie tylko z lokali mieszkalnych, ale również i usługowych, to umieszczenie reklamy nie narusza charakteru budynku, dlatego też zawsze należy brać pod uwagę przeznaczenie lokali.