Zwiększenie ilości działek dostępnych do zabudowy poprzez zmianę ustawy o planowaniu przestrzennym!

Szanowny Panie Prezydencie, 

zwracamy się do Pana z pilną petycją dotyczącą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: Ustawa) z dnia 27 marca 2003 roku, a konkretnie zmian wprowadzonych nowelizacją tej ustawy dnia 7 lipca 2023 roku, która - naszym zdaniem - wymaga natychmiastowej rewizji. 

Proponujemy cztery kluczowe zmiany, które nie tylko pozwolą na realizację ducha ustawy – zgodnie z jej art. 1 ust. 3, zakładającym równoważenie interesu publicznego i prywatnego – ale także przyczynią się do poprawy ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju terenów w całym kraju. W obecnym kształcie nowelizacja ustawy znacząco ogranicza podaż gruntów budowlanych. W sytuacji kryzysu mieszkaniowego, kiedy setki tysięcy Polaków borykają się z trudnościami w zakupie własnego mieszkania, jest to działanie nie do zaakceptowania. Dlatego apelujemy o wprowadzenie następujących zmian: 

1. Przedłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych gmin i wygaśnięcia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Obecny termin wyznaczony na 31 stycznia 2025 roku jest zbyt krótki, by gminy mogły w sposób efektywny dostosować się do nowych przepisów. Proponujemy jego wydłużenie, co pozwoli na płynne przejście do nowych zasad, uniknięcie zakłóceń w procesach planistycznych oraz zapewnienie dostępu do wykwalifikowanych specjalistów. Pośpiech w tak istotnej sprawie prowadzi do chaosu zamiast porządku, co byłoby sprzeczne z założeniami ustawy. 

2. Uwolnienie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) spod ograniczenia do obszarów uzupełnienia zabudowy, przywracając możliwość ich wydawania na zasadach obowiązujących przed nowelizacją ustawy.

Dzięki temu decyzje WZ będą mogły być wydawane na terenach zgodnych z dotychczasowymi przepisami, z wyłączeniem gruntów rolnych najwyższych klas (I-III), które poza obszarami uzupełnienia zabudowy pozostaną chronione. Jednocześnie obszary uzupełnienia zabudowy powinny zachować swoją szczególną rolę jako strefy o korzystniejszych przepisach, gdzie nie jest wymagana zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie gruntów rolnych klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne. Taka zmiana pozwoli na efektywne wypełnienie „luk w zabudowie” – działek położonych wśród istniejącej zabudowy, które obecnie nie mogą być zagospodarowane z powodu zbyt wysokiej klasy gruntu, mimo że nie są rolniczo wykorzystywane. Dzięki temu zwiększy się dostępność gruntów budowlanych w Polsce, co jest kluczowe w walce z kryzysem mieszkaniowym.

3. Usunięcie wymogu zgodności z planem ogólnym dla zintegrowanego planu inwestycyjnego. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to narzędzie umożliwiające współpracę między gminą a inwestorem w zakresie zagospodarowania przestrzeni. Dzięki ZPI obie strony mogą wspólnie planować inwestycje, z korzyścią zarówno dla lokalnej społeczności, inwestora jak i całej gospodarki. Obecny wymóg zgodności ZPI z planem ogólnym ogranicza jego potencjał. Plan ogólny jest dokumentem sztywnym, co często uniemożliwia realizację innowacyjnych projektów dostosowanych do specyficznych potrzeb. Proponujemy uwolnienie ZPI od tego obowiązku, pod warunkiem uzgodnienia inwestycji z gminą i lokalnymi interesami. Zmiana ta zwiększy elastyczność planowania, umożliwi realizację projektów korzystnych społecznie i gospodarczo oraz wzmocni partnerskie relacje między inwestorami a gminami. Dzięki temu ZPI stanie się skutecznym narzędziem rozwoju przestrzennego i gospodarczego. Dla przykładu, strefy otwarte, wprowadzone jako nowe strefy rolnicze, obecnie wykluczają możliwość zabudowy, co znacząco ogranicza dostępność gruntów pod inwestycje. Obowiązujące przepisy traktują te tereny jako wyłączone z rozwoju urbanistycznego, niezależnie od ich rzeczywistego potencjału czy bliskości istniejącej infrastruktury. Dzięki ZPI, kiedy to inwestor ponosi koszty niezbędnej infrastruktury, eliminuje to ryzyko obciążenia finansowego gminy i gwarantuje zrównoważony rozwój. Zmiana ta zwiększy dostępność gruntów budowlanych zarówno na obszarach miejskich, jak i wiejskich, umożliwiając bardziej efektywne wykorzystanie przestrzeni. W ten sposób strefy inne niż stricte budowlane przestaną być barierą dla rozwoju, stając się elementem sprzyjającym lokalnym inwestycjom i poprawiającym sytuację mieszkaniową. 

4. Zniesienie obowiązku przeprowadzania bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę w planie ogólnym. Obecne przepisy nakładają na urbanistów obowiązek sporządzania bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę przed wyznaczeniem nowych stref budowlanych w planie ogólnym. Argumentuje się to tzw. „nadpodażą gruntów pod zabudowę” oraz koniecznością przeciwdziałania „rozlewaniu się zabudowy”. Jednak takie podejście nie uwzględnia podstawowych zasad rynku oraz specyfiki procesu inwestycyjnego. Zwiększenie podaży gruntów pod zabudowę nie oznacza automatycznego i natychmiastowego ich zagospodarowania. Liczba inwestorów oraz zapotrzebowanie na nowe domy pozostają ograniczone – każda rodzina buduje jeden dom, a nie dwa, bez względu na liczbę dostępnych działek. Większa podaż gruntów poprawia natomiast konkurencję na rynku nieruchomości, co może prowadzić do obniżenia cen i zwiększenia dostępności mieszkań dla obywateli. Co więcej, obawy związane z „rozlewaniem się zabudowy” są uzasadnione jedynie w sytuacji, gdy to gmina ponosi koszty rozwoju infrastruktury na nowych terenach. W przypadku wykorzystania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) problem ten zostaje rozwiązany, ponieważ to inwestor, a nie gmina, pokrywa koszty budowy dróg, wodociągów czy kanalizacji na danym obszarze. W ten sposób inwestycje są realizowane tam, gdzie faktycznie istnieje popyt i możliwości finansowe. Zniesienie obowiązku bilansowania terenów pozwoli gminom na bardziej elastyczne planowanie przestrzenne, dostosowane do lokalnych potrzeb i warunków rynkowych. Zamiast sztucznego ograniczania terenów budowlanych, co prowadzi do niesprawiedliwości między właścicielami sąsiadujących działek, należy umożliwić rozwój w oparciu o rzeczywiste potrzeby i wolnorynkowe zasady. Taka zmiana nie tylko usprawni proces planowania, ale również przyczyni się do bardziej zrównoważonego rozwoju przestrzennego. 

Proponowane zmiany mają na celu stymulowanie zrównoważonego rozwoju urbanistycznego, ochronę praw właścicieli gruntów oraz wspieranie wzrostu gospodarczego. Apelujemy o rozpoczęcie szerokiej debaty publicznej na ten temat oraz o dogłębną analizę przedstawionych propozycji. Przyszłość polskich miast i gmin zależy od mądrych decyzji legislacyjnych, które będą służyć obecnym i przyszłym pokoleniom. Liczymy na Pana wsparcie w tej niezwykle ważnej sprawie i deklarujemy gotowość do dalszej współpracy przy dopracowaniu szczegółów proponowanych zmian. Wierzymy, że wspólnie możemy stworzyć prawo, które będzie służyć wszystkim Polakom.

Hajsplon    Skontaktuj się z autorem petycji