Petycja ws. mieszkań zakładowych oddanych za darmo spółdzielniom

#366: - Spoldzielca 154 do GORNIKA

Art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to przepis, który pozwala na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności tego lokalu. Aktualnie aby umowa takiego przekształcenia mogła dojść do skutku lokator musi spełnić dwa warunki: 1. spłacić ewentualne zadłużenie czynszowe, 2. Spłacić ewentualny kredyt lub środki pomocy publicznej- jeśli spółdzielnia budowała budynek z udziałem takich funduszów.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu to w spółdzielniach podstawowe prawo dające możliwość użytkowania lokalu ( takie elementarne prawo jak najem  w zasobach komunalnych lub zakładowych). Spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie można zbyć ani nie można zostawić go w spadku dzieciom. Ale można go przekształcić w odrębną własność bezpłatnie jeśli spółdzielnia nie budowała z udziałem kredytu czy innego dofinansowania.

Lokale zakładowe były przekazywane do spółdzielni na podstawie ustawy z 14 października 1994r o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych. (Dz.U. nr 119, poz 567). Pierwsza wersja ustawy nie zawierała norm ściśle określających zasady przekształcenia umów najmu w prawa spółdzielcze. Wspominała tylko, że kaucje mieszkaniowe mają być przekazane spółdzielni najpóźniej w dniu aktu notarialnego przenoszącego własność budynku na rzecz spółdzielni. Mówiła ponadto, że kaucje mają być przekazane w takiej wysokości w jakiej należałoby je przekazać w tym dniu i mają być zaliczone na poczet wkładu budowlanego. O nadaniu przejętemu najemcy statusu członka spółdzielni ustawa stanowiła, że „jeżeli przekazanie ma nastąpić na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, która zobowiązała się przyjąć wszystkich najemców w poczet członków spółdzielni i dokonać na ich rzecz przydziału, przewidziana odrębnymi przepisami zgoda organu założycielskiego, nie jest wymagana. Kaucje podlegają zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego lub mieszkaniowego.” Ten przepis  był źródłem zapisów w aktach notarialnych zobowiązujących spółdzielnie do przyjęcia przejmowanych najemców w poczet członków spółdzielni.

W tym czasie nie było więc ani przepisów ustawowych  określających zasady obliczenia dotyczącego nas wkładu budowlanego ani też przepisów ustawowych określających zasady waloryzacji kaucji mieszkaniowych wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994r. W tym dniu bowiem weszła w życie ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, która określała zasady waloryzacji kaucji wpłacanych od dnia wejścia tej ustawy.

Przepisów ustawowych określających zasady waloryzacji naszych kaucji nie ma do dzisiaj.  Jest tylko art. 358 KC, w oparciu o który sąd może określić zasady waloryzacji  naszego świadczenia.  Ten okres z miejsca został wykorzystany. Wewnętrznymi porozumieniami pomiędzy przekazującym (w naszym przypadku Rudzką Spółką Węglową S.A) a przejmującym (spółdzielnią) ustalona została wysokość wkładu budowlanego ale o ustaleniu zasad waloryzacji kaucji mieszkaniowej strony jakoś zapomniały. Przesądzające znaczenie w negocjacji warunków przekazania zakładowych zasobów mieszkaniowych miały w tym okresie Zakładowe Związki Zawodowe.

Wg kanonów naszego prawa świadczenie może być zwaloryzowane ustawą, przez sąd lub w drodze umowy. Można wiec było to wtedy rozsądnie poukładać. No ale gdyby to wtedy mądrze poukładano, przekazujący zostałby co prawda uwolniony od ciężaru zwrotu kaucji, ale prezesy nie miałyby  biznesu.

W 2000r ustawodawca postanowił sprawę poukładać odgórnie. Nowelą ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych z dn. 14 kwietnia 2000 r. (Dz.U.nr 39, poz 442) ustalił , że status członka ma być przyznany najemcy przez spółdzielnię jeszcze przed przekazaniem jej budynku oraz, że w przejmowanych budynkach spółdzielnia ma ustanowić przejętym najemcom spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a także, że wkład budowlany, który lokator obowiązany jest wpłać spółdzielni nie powinien przekroczyć 5 % wartości rynkowej lokalu a kaucje mieszkaniowe  mają być zaliczone na poczet tego  wkładu budowlanego. Oczywiście zasady waloryzacji kaucji nie zostały tym aktem określone. Ale i tak była to przysłowiowa musztarda po obiedzie, bo w tym czasie zdecydowana większość budynków została już przekazana i te ustalenia nie dotyczyły budynków już znajdujących się w tym czasie w zasobach spółdzielni, prawo bowiem nie działa wstecz. Dlatego moim zdaniem Prezes GSM LUIZA, któremu ostatnio  przypomniało się , że może najemcom ustanowić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w budynkach przekazanych mu przed dniem 14 kwietnia 2000r, po to, aby za pięć dwunasta wyrwać im z kieszeni 5% wartości rynkowej lokali, mocno nadużył prawa. A kaucje to im przynajmniej zaliczył na poczet tego wkładu budowlanego ?

Z uwagi na przedstawione zawiłości prawne, w moim odczuciu proszę Państwa, najbardziej racjonalnym dla nas rozwiązaniem jest, mimo wszystko, trzymanie się aktualnego statusu art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych korzystnie -dla nas- zdeformowanego przez fakt, że amatorzy cudzej kasy nieustannie w nim grzebią. Mówiłam Wam, że Opatrzność nad nami czuwa.

Ps. Przepraszam, że tyle musieliście czekać, ale odświeżanie znajomości historycznych aktów prawnych jest czasochłonne.