Art. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:

Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.




Pan Andrzej Dera
Poseł na Sejm RP


Czy Pan wie, Panie Pośle, że budynki Spółek Węglowych na Śląsku nie zostały przeniesione do klasycznych spółdzielni mieszkaniowych. Dla celu przekazania potężnych górniczych zasobów mieszkaniowych powołane zostały specjalne spółdzielnie mieszkaniowe.

W ten właśnie sposób powstały spółdzielnie mieszkaniowe nowej generacji. Są to spółdzielnie, których zasoby składają się wyłącznie z zakładowych budynków mieszkalnych. Niektóre z nich to potężne struktury liczące 32 - 36 tysięcy mieszkańców (jak np. Międzyzakładowa Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Perspektywa” w Rudzie Śląskiej lub Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nowa” Jastrzębiu Zdrój) . Są one jak małe miasta, bo miasta o takiej liczbie mieszkańców zaznacza się już punktem na mapie.

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych nowej generacji odbiegają zdecydowanie od zasad charakterystycznych dla spółdzielni klasycznych. W teorii spółdzielnie te podlegają regułom prawa spółdzielczego, w praktyce jednak wyraźnie odstają od generalnych norm tego prawa charakterystycznych dla idei spółdzielczości. Odstępstwa te szczególnie widoczne są w odniesieniu do dwóch elementarnych cech ruchu spółdzielczego takich jak członkostwo spółdzielni oraz zasada non profit w działalności spółdzielni.

Chociaż mieszkania zakładowe wybudowane zostały ze znacznym zaangażowaniem środków pracowniczych, co dokumentujemy w dalszej części naszego pisma, to były one udostępniane pracownikom przez zakłady pracy w oparciu o umowy najmu. Nowopowstałe spółdzielnie mieszkaniowe przejęły nieodpłatnie zakładowe budynki mieszkalne, nie w postaci pustostanów, lecz w formie zasiedlonej. Do spółdzielni mieszkaniowej wraz z lokalami przekazani zostali więc użytkownicy tych lokali ze statusem najemcy.

Koronną zasadą funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z prawem spółdzielczym, jest wpływ lokatora na zasady zarządzania majątkiem spółdzielni. Legitymacją uprawniająca go do kontrolowania procesów zarządzania w spółdzielni jest status członka spółdzielni. Aby zachować reguły spółdzielczości przy tworzeniu spółdzielni nowej generacji, organy tych spółdzielni złożyły deklaracje przyjęcia w poczet członków spółdzielni wszystkich najemców użytkujących przekazywane im lokale mieszkalne. Deklaracje te składane były w umowach przeniesienia własności budynków zawieranych w formie aktu notarialnego. Złożonych przyrzeczeń nie dochowano, a więc znaczna część lokatorów tych spółdzielni mieszka w nich do tej pory na podstawie statusu najemcy, w związku z czym nie ma żadnego wpływu na decyzje organów, które zarządzają majątkiem spółdzielni.

Po przejęciu zakładowych budynków mieszkalnych zarządy spółdzielni uzależniły przyznanie najemcy statusu członka spółdzielni od nabycia przez niego spółdzielczego własnościowego prawa do zajmowanego lokalu. Nabywający musiał wpłacić spółdzielni wkład budowlany wg ustalonej przez spółdzielnię wysokości. Powstaje w związku z tym pytanie. W oparciu o jaką podstawę spółdzielnie powstałe z nieodpłatnie przejętych budynków mieszkalnych naliczały pobierany od najemców wkład budowlany, skoro wkład budowlany, zgodnie z prawem spółdzielczym, to zwrot kosztów poniesionych przez spółdzielnię na budowę lokalu mieszkalnego. Przecież spółdzielnie te nie miały zaksięgowanych kosztów budowy przejętych lokali, ponieważ przejęły je nieodpłatnie od zakładów pracy.
cdn

#493: TEMIDA - Czy Pan wie, Panie Pośle

Praktyka ta została przerwana przez ustawodawcę, który nowelą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dn. 14 czerwca 2007r wycofał z obrotu prawnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i ustanowił, że najemca w budynku zakładowym przekazanym spółdzielni nieodpłatnie, przy nabyciu odrębnej własności najmowanego lokalu mieszkalnego, zwolniony jest z obowiązku wpłaty wkładu budowlanego, ale musi się rozliczyć ze spółdzielnią z nakładów koniecznych (remontów) poniesionych przez nią na budynek, w którym znajduje się jego lokal, w części przypadającej na ten lokal.

Przepis wydawał się zupełnie logiczny , zgodny ze spółdzielczą zasadą non profit oraz z zasadami współżycia społecznego. Jeśli spółdzielnia budynków nie wznosiła, to nie ma przecież podstaw prawnych do wysuwania roszczeń o zwrot kosztów ich budowy. Ponosiła natomiast nakłady na remonty budynku pokrywane zresztą przez najemcę w formie opłat wniesionych na poczet funduszu remontowego. Gdyby jednak do dnia nabycia własności lokalu spółdzielnia wydała na remonty więcej od wpłaconego przez najemcę funduszu remontowego,  nabywający powinien różnicę uzupełnić. Przepis był nawet bardzo logiczny, ale eliminował możliwość wyłudzania od najemców sporych pieniędzy. Po jego wejściu w życie zarządy spółdzielni znalazły więc obrońców swoich dotychczasowych interesów wśród grupy posłów z SLD, którzy złożyli wniosek o zbadanie przez Trybunał zgodności z Konstytucją tego przepisu świeżo znowelizowanej ustawy.  W przekonaniu skarżących spółdzielni należał się ekwiwalent za utraconą własność mieszkania a przewłaszczenie lokalu na zasadach wprowadzonych w/w nowelą prowadziło do bezpodstawnego wzbogacenia się najemcy.  Trybunał przyznał skarżącym rację i wyrokiem z dn. 15 lipca 2009r w spr K 64/07 uchylił przepis o nakładach koniecznych.

Po wyroku Trybunału prezesi spółdzielni mieszkaniowych powstałych z zakładowych budynków mieszkalnych zgodnie wstrzymali proces przekształceń własnościowych utrzymując, że nie mogą go kontynuować, bo nie wiedzą ile się spółdzielni należy za przeniesienie na najemcę własności mieszkania, którego spółdzielnia nie budowała.

Ku zdumieniu tych, którzy uważali, że obowiązek rozliczenia  nakładów  koniecznych to za mało oraz,  że najemca powinien zapłacić więcej, wyrok Trybunału przyniósł skutek wręcz odwrotny od zamierzonego- zamiast zwiększyć wpływy spółdzielni z tytułu przekształceń to je zmniejszył, bo najemcy zdjęto obowiązek rozliczenia się z nakładów koniecznych.

W wyniku zahamowania procesu przekształceń najemcy zaczęli kierować sprawy do sądów skarżąc bezczynność spółdzielni i domagając się wydania przez sądy zastępczego oświadczenia woli. W wyniku tych postępowań zapadły w sądach różnych instancji , w tym również Sądzie Najwyższym, wyroki orzekające, że wyrok Trybunału z dn. 15 lipca 2009r  nie pozbawił najemcy roszczenia o przeniesienie własności lokalu, co oznaczało, że przekształcenia powinny być kontynuowane.

Ponieważ prezesi nie honorowali wydanych orzeczeń i odmawiali wznowienia przekształceń, pozwów w sądach zaczęło przybywać. I wtedy stała się rzecz nieoczekiwana. Wymiar sprawiedliwości zmienił stanowisko i gremialnie skierował do Trybunału pytania prawne o zgodność z Konstytucją przepisu

cdn