Stop praktykom "Patodeweloperskim" w Tanowie
Starosta Powiatowy w Policach
Burmistrz Polic
Wojewoda Zachodniopomorski
Zwracamy się do Państwa jako do właściwych organów administracji Państwowej o podjęcie działań kontrolnych i zapobiegawczych mających na celu weryfikacje procesu wydawania pozwoleń na budowę dla inwestorów będących deweloperami i realizujących inwestycje w miejscowości Tanowo.
W ostatnim czasie na terenie Tanowa obserwujemy wzmożone procesy tzw. „patodeweloperki”.
"Patodeweloperka" to potoczne określenie używane w Polsce do opisania praktyk deweloperskich, które są kontrowersyjne, nieetyczne lub szkodliwe dla przyszłych i obecnych mieszkańców terenu danej inwestycji. Termin ten łączy słowo "patologia" z "deweloperką" (działalność deweloperska), co wskazuje na patologie w branży deweloperskiej. Jest to działanie ze szkodą dla okolicznych mieszkańców, zasad ładu przestrzennego i zasad współżycia społecznego.
Oto kilka przykładów tego, co może być uznane za patodeweloperkę:
Brak infrastruktury. Realizacja projektów mieszkaniowych bez zapewnienia odpowiedniej infrastruktury, takiej jak drogi dojazdowe, miejsca parkingowe, kanalizacja,
Nadmierne zagęszczenie. Stawianie budynków w bardzo bliskiej odległości od siebie, co prowadzi do braku prywatności, zacienienia mieszkań oraz niewystarczającej przestrzeni zielonej.
Nieetyczne praktyki sprzedażowe. Wprowadzanie klientów w błąd np. co do rzeczywistego stanu inwestycji.
Brak zgodności z planem zagospodarowania. Budowanie obiektów niezgodnych z duchem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co może prowadzić do problemów prawnych i urbanistycznych.
Praktyki „naginania” prawa budowlanego- nieuczciwe lawirowanie między zapisami prawa.
"Patodeweloperka" jest szeroko krytykowana przez media, urbanistów i mieszkańców, ponieważ prowadzi do tworzenia niewygodnych, niezdrowych i niefunkcjonalnych przestrzeni do życia. Często jest to wynik dążenia deweloperów do maksymalizacji zysków przy minimalnych kosztach, co odbywa się kosztem jakości życia przyszłych mieszkańców/klientów oraz całkowitym brakiem poszanowania mieszkańców już zamieszkujących tereny sąsiadujące z inwestycją dewelopera.
Część z nas, sygnatariuszy niniejszej petycji, jesteśmy mieszkańcami Tanowa, mieszkamy na posesjach położonych przy ulicy Gunickiej. Od kilku lat w Tanowie, w tym przy naszej ulicy, są realizowane inwestycje polegające na budowie kilku domów na działkach, które według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (Uchwała Nr XX/144/2012 Rady Miejskiej w Policach z dnia 22 maja 2012 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Police w części dotyczącej obszaru miejscowości: Tanowo, Węgornik, Zalesie - tzw. „Tanowo” – dalej: MPZP) są przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej. Tymczasem na działkach o tak określonym przeznaczeniu, budowanych jest kilka domów, które zresztą tylko z nazwy są jednorodzinne. Pod taką nazwą, jako domy jednorodzinne dwulokalowe, powstają bowiem budynki będące w istocie domami typu „bliźniak”. Inwestorzy takich budów, będący z reguły developerami prowadzącymi działalność gospodarczą w branży budowlanej, nawet nie kryją się z obejściem prawa, oficjalnie podając w materiałach reklamowych informację, że oferują „domy w zabudowie bliźniaczej” oraz „osiedle”, „kameralne osiedle” itd. Jako takie zaś nie powinny one być budowane na terenie przeznaczonym pod zabudowę domami jednorodzinnymi wolnostojącymi, co jasno wynika z treści art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (dalej: PrBud). Zgodnie z tą definicją, wszystkie elementy konstrukcyjne jednorodzinnych budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej powinny stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość i być oddzielone od siebie przerwą dylatacyjną, począwszy od fundamentu aż do dachu (każda część budynku musi funkcjonować samodzielnie), co stanowi odmienne konstrukcyjnie uwarunkowanie niż w przypadku domów jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie wolnej. Przykładem takiej inwestycji jest budowa dla której Starosta Policki wydał decyzję z dnia 30 kwietnia 2018 r. nr 373/2018 o pozwoleniu na budowę ośmiu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, drogi wewnętrznej wraz z urządzeniami zagospodarowania terenu oraz zewnętrznymi instalacjami: wodociągowymi, elektroenergetycznymi, gazowymi, kanalizacji sanitarnej z odprowadzeniem ścieków do bezodpływowych zbiorników na działce nr ewid. 77 położonej przy ul. Gunickiej w Tanowie, obręb Tanowo, gmina Police. Inwestycja ta co prawda została wstrzymana na pewnym etapie przez ówczesnego inwestora, jednak na tym samym obszarze kolejny inwestor prowadzi aktualnie nową budowę „domów w zabudowie bliźniaczej”, co oficjalnie podaje w dostępnych materiałach internetowych – inwestycja Osiedle Wilaneska przy ulicy Gunickiej w Tanowie (https://nowe-domy.com/2023/07/27/wilaneska-pre#planinw ). Także w ramach aktualnie realizowanej tam inwestycji na pojedynczych działkach planowana jest budowa kilku domów (działki 77/5 i 77/6). Podobny sposób obejścia przepisów prawa w tym MPZP stosuje inwestor, który uzyskał pozwolenie na budowę decyzją nr 284/2024 Starosty Polickiego z 24.04.2024 r. zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla 2homes sp. z o.o. ul. Szczecińska 71c, 72-004 Tanowo sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych wraz z zewnętrznymi instalacjami: wody, gazu, kanalizacji sanitarnej z dwunastoma zbiornikami bezodpływowymi i energii elektrycznej oraz urządzeniami zagospodarowania terenu, do realizacji na działkach nr ewid. 72/4 (cztery budynki) i 72/09 (dwa budynki) położonych przy ul. Gunickiej w Tanowie, obręb Tanowo, gmina Police. Wskazane wyżej przykłady inwestycji świadczą o braku respektowania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji, jakim jest w tym wypadku Starosta Policki, zapisów MPZP oraz akceptowanie „naginania” prawa budowlanego. Szczególnego podkreślenia wymaga, że takie liberalne podejście organu występuje w przypadku pozwoleń na budowę wydawanych inwestorom prowadzącym działalność w branży budowlanej, co prowadzi do realizacji inwestycji skutkujących po prostu drastyczną zmianą charakteru zabudowy terenu. Późniejsze zasiedlanie tak wybudowanych domów, a raczej osiedli, powoduje znaczącą zmianę uciążliwości wynikającej z zabudowy okolicznych działek (zwiększona liczba mieszkańców, zwiększona skala ruchu kołowego, wzrost uciążliwości związanej z koniecznością wywozu nieczystości płynnych na terenie wymagającym wyposażenia każdego domu w szczelny zbiornik na ścieki) oraz wymaga dokonywania inwestycji gminnych (w drogi, system kanalizacji itd.). Tymczasem charakter zabudowy okolicy w jakiej mieszkamy został wyznaczony m. in. zapisami MPZP i oczekujemy szanowania zapisów tego aktu prawa miejscowego. Z tego co nam wiadomo, również w budżecie gminy Police nie ma zagwarantowanych środków na niezbędne inwestycje infrastrukturalne (m.in. drogi, kanalizacja), które będą absolutnie niezbędne aby mieszkańcom Tanowo żyło się normalnie. Nie jest to przy tym jedyna wadliwość w działaniu Starosty Polickiego związana z wydawanymi dla takich inwestorów pozwoleniami na budowę. Jako mieszkańcy nieruchomości bezpośrednio przylegających do działek dla których wydawane są pozwolenia na budowę nie jesteśmy zawiadamiani o prowadzonych postępowaniach w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Tak było w przypadku postępowania zakończonego wydaniem decyzji Starosty Polickiego z dnia 30 kwietnia 2018 r. w sprawie nr 373/2018, tak było w przypadku aktualnie prowadzonych inwestycji na działkach 77/1, 77/2, 77/3, 77/4, 77/5, 77/6, 77/8 a także w przypadku inwestycji c do których wydano pozwolenie na budowę dotyczące działek 72/4 i 72/9. Takie postępowanie Starosty Polickiego przy wydawaniu pozwoleń na budowę, skutkujące pozbawieniem właścicieli nieruchomości sąsiednich prawa udziału w postępowaniu administracyjnym, uważamy za niezgodne z Prawem budowlanym. Znane nam jest stanowisko Starosty Polickiego w tym zakresie, przedstawione w uzasadnieniu decyzji Nr 933/2019 z dnia 30 września 2019r. wydanej w przedmiocie wznowienia postępowania zakończonego decyzją Starosty Polickiego z dnia 30 kwietnia 2018r. Nr 373/2018, znak: AB.6740.263.P.2017.GS o pozwoleniu na budowę, odwołujące się do wyroku NSA z dnia 28 lutego 2014r. (sygn. II OSK 434/17). Stanowisko to uważamy za błędne i dla uzasadnienia podstaw uznania właścicieli nieruchomości sąsiadujących z nieruchomościami których dotyczy postępowanie w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę, za posiadających legitymację prawną do udziału w charakterze strony w takim postępowaniu powołujemy się w tym zakresie na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lutego 2019r. (sygn. II OSK 848/17). Orzeczenie przywołane przez Starostę wydane zostało na gruncie stanu faktycznego odmiennego od istniejącego w naszym przypadku i niewłaściwym uproszczeniem jest odnoszenie tego orzeczenia do poruszanej przez nas kwestii. Podkreślamy za NSA, iż wąskie rozumienie art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane odwołujące się do naruszenia interesu prawnego jest zbyt restrykcyjne, w praktyce ograniczające prawa wynikające z Konstytucji RP (art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1). Dlatego też stroną postępowania o którym mowa w art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, podobnie postępowań nadzwyczajnych w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę, powinien być każdy podmiot, który ma w tym interes prawny, a nie dopiero wtedy, kiedy ten interes prawny zostanie naruszony. Wywody NSA zaprezentowane w tym orzeczeniu są adekwatne do sytuacji w jakiej znajduje się cześć z nas jako właściciele nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomościami na których planowane są inwestycje budowlane i w związku z tym uznajemy je za trafne. W szczególności całkowicie zasadne jest przyjęcie, że o istnieniu interesu prawnego nie może decydować ustalenie faktu naruszenia interesu danego podmiotu, gdyż rozumowanie takie prowadziłoby do przyjęcia, że o tym kto może być stroną postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę rozstrzygałby organ administracyjny po przeanalizowaniu złożonego projektu inwestycji, co przecież byłoby odwróceniem logicznej kolejności. Stoimy na stanowisku, że uznanie nas za strony postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, nie może być poprzedzone ustaleniem, że nasz interes prawny nie jest naruszony, gdyż w ten sposób pozbawia się nas możliwości kwestionowania stanowiska organu uznającego, że planowana inwestycja nie oddziałuje na naszą nieruchomość. Właściwym zaś jest przyjęcie, że z uwagi na możliwe oddziaływanie inwestycji na naszą nieruchomość, możliwości zabudowy naszych działek mamy interes prawny by uczestniczyć w postępowaniu, stąd powinnyśmy być uznani za jego strony. W wyżej przywołanym wyroku NSA wydanym w sprawie II OSK 848/17 wskazano, iż przejawami oddziaływania powodującego ograniczenia możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej mogą być np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dopływu światła dziennego. Podobnie w sprawie II OSK 2117/16 Sąd administracyjny stwierdził, że w procesie wyznaczania tak rozumianego obszaru oddziaływania nie chodzi o wykazanie negatywnego wpływu inwestycji na znajdujące się w otoczeniu nieruchomości, lecz o możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji. Przejawami takiego oddziaływania są np. hałas, wibracje, zanieczyszczenia powietrza, wody, gleby. Podkreślamy, że zaopatrzenie niektórych z naszych domów w wodę następuję za pomocą studni, przez co znaczenie ma sposób zagospodarowania ścieków na terenie planowanej inwestycji na sąsiedniej działce nr ewid. 77. Znaczenie dla nas ma także sposób odprowadzenia wód opadowych z terenu działki, na której planowane są inwestycje, sąsiadującej bezpośrednio z naszymi posesjami.
Ww. przykłady dotyczą oczywiście ulicy Gunickiej ale opisane praktyki występują również w innych rejonach Tanowa.
Piotr Radomiński Skontaktuj się z autorem petycji