#1435: TEMIDA - Re: Re: O projekcie ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych

Najbardziej wyważona i przyjazna naszemu interesowi jest opinia Sądu Najwyższego. Zdecydowanie nie są sojusznikami naszego interesu Krajowa Rada Sądownictwa oraz Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa.

Wszystkie trzy podmioty krytycznie odnoszą się do tego, że projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pomija w tytule fakt ingerencji ustawodawcy w dwie kolejne ustawy, czyli ustawę o własności lokali i kodeks postępowania cywilnego.

Najbardziej boli recenzentów:

1)   instytucja zasiedzenia (art 45 projektu) która jest świetnym i jedynym sposobem na odebranie prezesom argumentu, że nie mogą przenieść na lokatora własności lokalu, bo nie mają uregulowanego prawa do gruntu - regulują go już 22 lata i jeszcze go nie uregulowali bo im naczelny szkoleniowiec spółdzielczy podpowiada jak przewlekać sprawę. (KRS i PG są zdecydowanie przeciwne a SN „wyraża pewne wahanie”)

2)   instytucja związania prawa do lokalu z członkostwem (art 6 ust 4 projektu) powszechnie nazywana „przymusowym  członkostwem”, która wzmacnia pozycję członków spółdzielni bo w mojej ocenie lepiej dla lokatora kiedy ma prawo członkostwa i może wybierać czy z niego skorzysta lub nie, niż odwrotnie, czyli chce korzystać z uprawnień członka spółdzielni ale nie może, bo mu prezes odmawia prawa do członkostwa. Tym zabezpieczeniem nie są zachwyceni prezesi, bo po co im tyle pyskaczy ile mają lokali w zasobach. Lepiej dla nich kiedy użytkownik lokalu nie jest członkiem bo nie przyjdzie na Walne żeby prezia rozliczyć z podrożonego czynszu a płacić będzie musiał.( KRS i PG zdecydowanie przeciwne a SN wręcz przeciwnie jest za)

3)   zmiana treści art. 398  z indeksem 2  § 1. ( art 42 ust 2 projektu). To przepis, który mówi o tym, że skargi kasacyjnej nie można wnosić do spraw o prawa majątkowe w których wartość przedmiotu zaskarżenia jest niższa niż 50 000 zł.  Do tego przepisu projekt przewiduje  następujące uzupełnienie :

„ Jednakże w sprawach o uchylenie , stwierdzenie nieważności albo ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek nie będących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, oraz uchwał właścicieli lokali, skarga przysługuje niezależnie od wartości przedmiotu sporu”

Słowem posłanka Staroń chce nas wesprzeć żebyśmy, jeśli przegramy w pierwszej i drugiej instancji gdzie prezesy mają wpływy, mogli pójść jeszcze po sprawiedliwość do Najwyższego gdzie już raczej nie sięgają ich długie ręce. ( KRS, PG i SN na nie).

To by było tyle jeśli chodzi o odniesienie się wszystkich trzech recenzentów do tych samych zapisów. Potem są rozbieżności.

Sąd Najwyższy proponuje aby ustawodawca doprecyzował w art. 1 projektu relacje pomiędzy zapisami ustępów 1 i 2 a zapisami punktów 3 i 4 w ust 3. Chodzi o to, żeby ustawodawca wprowadził wyraźne rozgraniczenie pomiędzy działalnością podstawową (niekomercyjne dostarczanie lokali członkom spółdzielni) a działalnością uboczną określaną jako deweloperska i kamieniczna ( spółdzielnia może budować na sprzedaż dla zarobku i wynajmować lokale – art. 1 ust 3 pkt. 3i 4 projektu) jako działalnością komercyjną.  Ta uwaga jest cenna bo prowadzi do uporządkowania gospodarki spółdzielni. SN zwraca uwagę, że nabywcom lokali komercyjnie zbywanych przez spółdzielnię nie należą się prawa członkowskie i proponuje zabezpieczenie interesu takich klientów odesłaniem do art. 1 ustawy z dn. 16 września 2011 o ochronie praw nabywcy (…) Dz.U. nr 232 poz.  1377.  Na tym kończą się uwagi Sądu Najwyższego a Krajowa Rada Sądownictwa  i Prokuratoria Generalna snują jeszcze dość długą listę naszych uprawnień, które im się nie podobają. cdn

Krajowej Radzie Sądownictwa nie podoba się ponadto:

1) zapis art. 1 ust. 2 projektu – spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali (bo ich zdaniem wywołuje wątpliwości natury konstytucyjnej i Rada Ministrów w 2006r zaopiniowała go negatywnie)

2) wnoszona projektem zmiana art. 6 ustawy o własności lokali, która mówi, że właściciele mogą nabywać prawa do majątku wspólnego i zaciągać zobowiązania , w takim zakresie w jakim jest to związane z nieruchomością wspólną. Czyli, że zarządca wspólnoty nie może brać kredytów innych jak tylko na utrzymanie ( remonty) budynku i w wysokości do tego potrzebnej, żeby nie zadłużył wspólnoty na swoje prywatne biznesy (przepis nie podoba się KRS bo ogranicza zdolność prawną wspólnoty tylko do spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną co jest ograniczeniem pełnej osobowości prawnej wspólnoty) Jasne – gdyby była pełna to taki delikwent mógłby wziąć ile wlezie, a pozwany przez wspólnotę miałby się czym dzielić z sędzią, żeby ten wydał wyrok osłaniający mu tyłek na niekorzyść wspólnoty.

3) wnoszona projektem zmiana art. 16 ustawy o własności lokali, która mówi, że jeśli właściciel lokalu zalega z płatnością za okres 6 miesięcy lub jest uciążliwy, każdy inny właściciel lub wspólnota mogą żądać żeby sąd sprzedał jego lokal w drodze licytacji. ( KRS nie podoba się, że elastyczne pojęcie „ długotrwałego zalegania z opłatami” zostało zastąpione sztywnym terminem 6 miesięcy, oraz że zmiana nadaje czynną legitymację do wystąpienia z powództwem każdemu właścicielowi, co może być nadużywane). A moim zdaniem to jest bat na takich, co nie są biedni ale nie lubią płacić. Ktoś, kto wpadnie w tarapaty finansowe,zawsze może się dogadać ze wspólnotą lub wziąć pieniądze z licytacji i nabyć skromniejszy lokal.

4) wnoszona projektem zmiana art. 9 ust 7 ustawy o własności lokali, który uprawnia kogoś komu przysługuje ekspektatywa (prawo do własności lokalu po zakończeniu jego budowy) do roszczeń przeciwko likwidatorowi lub syndykowi, czyli w wypadku, kiedy budujący wziął kasę na budowę nie wykończył tej budowy i ogłosił upadłość. ( KRS uważa, że przepis jest
niejasny i nie określa czy roszczenia dotyczą należności wymagalnych przed ogłoszeniem upadłości czy również tych, które powstały po , co pozwala na szeroką interpretację roszczeń). Oczywiście, że wszystkich Wysoka Rado bo wtedy tych, które powstały po ogłoszeniu likwidacji syndyk nie będzie mógł sobie włożyć do własnej kieszeni.